购买房屋签订两份协议,哪份有效?
作者:   发布时间: 2016-12-06 17:53:36

  案情

    2006年3月27日,崔某(甲方)与王某(乙方)签订协议书,约定崔某以11.8万元将其所有的一栋三间两层房屋出售给王某,并将其享有的土地承包经营权流转给王某。甲乙双方在协议书上签字,甲方签字处有薛某(当时与崔某系夫妻关系)的姓名、长梁乡某村村民委员会的公章,黄某系该份协议书的执笔人。后王某拿该份协议到相关部门办理房屋过户手续,被告知其是城镇人口不能购买农村房屋。于是王某又找到黄某要求其重新书写一份协议与第一份协议内容相同,仅将乙方王某变更为陈某(系王某的母亲),将房屋价款由11.8万元写成2.8万元,该份协议上亦盖有该村民委员会公章,崔某在甲方签字处签名,乙方签字处陈某三个字由王某书写,落款时间为2006年3月27日。2008年陈某取得土地承包经营权及建房用地通知书。

  另查明,王某之母陈某于2006年7月4日将户口从建始官店镇某村迁入长梁乡某村,2010年陈某去世。薛某与崔某原系夫妻关系,双方于2006年4月13日协议离婚,离婚协议显示双方离婚时无任何财产。2006年3月27日的房屋买卖协议签订后,王某一家(包括其父王某某、其母陈某)一直居住在涉案房屋,王某已全额支付全部价款11.8万元。

  2016年11月,薛某向法院起诉,请求判决崔某分别与王某、陈某签订的两份协议无效;王某返还涉案房屋。

  判决结果:

    一、被告崔某、王某2006年3月27日签订的甲方为崔某、薛某,乙方为王某的协议书无效;二、甲方为崔某、乙方为陈某,落款时间为2006年3月27日的协议书有效;三、驳回原告薛某的其他诉讼请求。

  争议焦点:

    本案的争议焦点为对涉案两份协议效力的认定。

  法官说法:

    关于第一份协议,因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,崔某、王某2006年3月27日签订的协议书的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条,国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》之规定,王某系城镇人口,依法不得购买农村宅基地及其宅基地上的房屋,故崔某、王某签订的协议无效。关于第二份协议,虽该协议产生背景为王某购买涉案房屋后到国土部门办理房屋过户手续时,被告知其是城镇人口不能购买农村房屋,但该协议应为有效,理由如下:第一、涉案两份协议所指向标的系同一标的,第一份协议之所以无效是因为王某不具有在农村购买房屋的资格。王某办理房屋过户手续时意识到其身份不能购买农村房屋,故将其母亲陈某户口迁入长梁乡某村,此时,陈某具备了在长梁乡某村购买房屋的资格,协议双方主体适格。协议乙方签名处陈某姓名虽是王某所签,因签订协议后王某一家包括其父母共同居住在涉案房屋,应视为涉案房屋是王某一家共同购买,王某签陈某姓名的行为应理解为王某代理陈某购买房屋。第二、签订第一份协议时薛某在场,虽该份协议上薛某三个字不确定是否是薛某本人所签,但2006年4月13日其与崔某的离婚协议显示双方离婚时无任何财产,表明薛某当时其内心确认已将涉案房屋出卖,所以出卖涉案房屋亦是薛某的真实意思表示。虽签订第二份协议时只有崔某签名,没有薛某签名,因签订第一份协议时薛某与崔某系夫妻,而签订第二份协议的时间不确定,故签第二份协议时崔某与薛某是否还是夫妻不清楚,即使签订第二份协议时双方不再是夫妻,因签订第一份协议是薛某的真实意思表示,签订第二份协议时王某一家人有理由相信崔某的签名为薛某与崔某的共同意思表示。第三、该协议未违反法律、行政法规的强制性规定。第四、该协议已全面履行十年以上,王某一家对该房屋进行了诸多修缮,从维护诚实信用及市场交易安全考虑,该协议亦应认定为有效。

  (建始法院  李爽)



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